合同无效下善意取得的排除适用

——以一起贷款诈骗案为例

合同被宣告无效后，因合同取得的财产应互相返还，受让人不能取得物权，旨在保护所有人的利益，而善意取得则规定受让人以合理价格善意受让且经过交付或登记即取得物权，旨在保护善意交易人的利益，两者遂产生冲突。笔者认为，在合同无效的情形下，是否适用善意取得应区分合同无效的原因，因无权处分导致合同无效的情况下，可以适用善意取得，因合同法第52条中损害国家利益、社会公共利益导致合同无效的情形应排除适用善意取得。

一、案例

李某与张某系好朋友，张某为聋哑人，李某欲向银行套取贷款，欺骗张某在毫不知情的情况下签订买卖合同，将其房屋转让至李某名下并以该房屋为抵押物向银行骗取贷款，此后李某因未偿还贷款而被人民法院以贷款诈骗罪被判处刑罚，张某欲将房屋恢复登记至其名下，诉至法院请求确认买卖、借款及抵押合同无效，银行称其善意取得抵押权，如张某不还清贷款，将行使抵押权实现权利，拒绝配合张某进行产权恢复登记。张某的请求能否得到支持，银行的意见能否成立，存在较大争议，形成了两种不同的意见：一是认为买卖、借款及抵押合同均系李某为达到骗取银行贷款采取的手段，其最终目的在于骗取银行贷款，该行为侵犯了不仅金融机构对贷款的所有权，还侵害了国家金融管理秩序，违反了法律的强制性规定，买卖、借款、抵押合同均属无效，抵押权自然无效。二是认为银行信赖登记机构的公信力并取得他项权证，属于善意取得抵押权，借款、抵押合同是可撤销合同，撤销前是有效的，抵押权也是有效的。本案所涉及的合同无效与善意取得关系的处理，在当前的司法实践较为常见。

二、买卖、借款、抵押合同的效力与银行的善意取得抵押权

(一)、买卖合同的效力。依据民法法理，法律行为以行为人的意思表示为必备要素，即当事人将追求民事法律后果的内心意思表现出来，从而发生具有产生、变更、消灭民事权利义务关系的效果。如果当事人之间缺乏意思表示的要素，法律行为则不能成立。本案中，李某在签订买卖合同由于过于信赖张某，对张某的意图毫无所知，并且根本不知道自己是在出卖他自己的房屋。张某既不是被李某胁迫出售自己的房屋，也不是被李某欺骗作出了出卖房屋的意思表示，而是根本没有处分房产的意思，因此张某与李某之间的合同不能成立。

(二)、借款、抵押合同的效力。原告在房屋产权过户后，取得了房屋的所有权。此时其与银行签订的借款合同效力应当取决于前手行为的判断，如果前手买卖合同有效，李某的产权即是真实的，借款合同即是合法有效的。但在本案中，张某与李某的买卖合同不成立，买卖房屋的行为自始就不存在，李某不享有张某的房屋产权的情况下与银行签订借款合同并以房产作抵押，属于对张某房产的无权处分行为，依据合同法的规定属于效力待定的法律行为。张某在得知房屋过户到李某名下后向公安机关报案，最终李某被法院以贷款诈骗罪被判处刑罚，可见张某对于李某的行为是不予追认的，此时效力待定的借款合同便转为无效合同，抵押合同属于借款合同的从合同，因此也为无效。

(三)、银行是否能够善意取得抵押权。物权法实施后，不动产物权也纳入善意取得的范围，根据物权法第106条的规定，善意取得是指善意的受让人向无权处分人以合理的价格受让经登记或交付的财产，可以取得受让物的物权，原权利人只能向无权处分人请求赔偿损失，而不得向受让人主张返还原物。本案中，银行审查贷款申请时，审查的买卖合同签名是真实的、房屋产权登记、抵押权登记也是真实的，因此银行并没有任何过错，符合善意取得的全部构成要件。

三、无效合同与善意取得制度的冲突与协调

如上推论，银行应可善意取得抵押权，但同时买卖、借款合同也是无效的，那么在合同无效的情况下，是否仍有善意取得适用的余地?物权法草案曾以转让行为有效作为善意取得的构成要件，但在最终公布时删除了这一条款，似乎可以推知立法者不将合同有效作为善意取得的前提条件，在合同无效的情形下仍有善意取得的可能性。至于合同有效的情形，此时受让人可以依买卖合同及物权登记取得所有权，而非善意取得。故善意取得仅在合同无效、可撤销情形下有适用的空间，其中尤其以无效合同较为典型，对此笔者认为应当区分合同法同法第51条、第52条分别进行分析。

合同法第51条规定了无权处分的合同效力。在无权处分导致合同无效的情形下，依德国物权法理论，合同行为属于债权行为，抵押登记属于物权行为，二者相互独立无因果关系，故依德国物权法，即使合同无效，银行也可以取得抵押权，张某仅得向李某主张返还不当得利。但我国物权法与大陆法系国家物权法规定不同，不采纳物权行为无因性理论。我国合同法设立了无权处分制度、物权法设立了善意取得制度，如深入考察法律设立善意取得与无权处分制度的目的，即可得知善意取得制度旨在保障市场交易的安全与便捷、保护占有或登记的公信力，某种程度上是牺牲真正权利人的代价来保护受让人的所有权，而无权处分根本目的在于保护真正权利人的权利，二者的立法目的是存在冲突的，当真正权利人与善意第三人利益之间出现冲突时，法律又侧重于对善意第三人利益的保护，即在财产静的安全与财产动的安全发生冲突时，前者须让位于后者。因此从立法目的上，与真正权利人的财产权相比，交易安全受到法律的优先保护，二者类似于一般法与特别法的关系，即物权人的权利止于善意权利人的权利。综上，可以得出在无权处分人财产导致合同无效的情形下，银行可以受到善意取得制度保护的结论。

合同法第52条中规定了五种合同无效的情形，均涉及到当事人以合同形式侵害国家利益、社会公共利益的情形。在合同无效的原因来自上述情形时，当事人往往涉及刑事犯罪，而占有或登记的公信力则成为其达成不法目的的工具。因此《合同法》第 52条对存在无效事由的合同作出效力上的否定性评价 ,其目的在于排除这类合同产生权利变动的效果，如果允许受让人通过无效合同善意取得标的物 ,则无效合同就会发生与有效合同的相同法律后果，如此合同法第52条的立法目的存在被架空的危险。具体到本案，受害人张某受李某所骗将房屋转移到李某名下骗取银行贷款，李某对此毫不知情，而银行在审查贷款资料时确无过错，适用法律应当衡量两种制度所要保护价值的位序，银行的抵押权属于私有领域的财产权，而受害人的财产权还涉及到国家的金融秩序的稳定，属于国家利益，不仅受到私法的保护、亦受公法的保护，两者发生冲突时，应当优先保护国家、社会公共利益，在合同法第52条损害国家、社会公共利益的情形下，应当排除适用善意取得。

综上，张某与李某签订的买卖合同是不成立的，房屋虽然登记到了李某名下，但李某处分房屋的行为仍属于无权处分，借款合同、抵押合同签订时属于效力待定状态，此后由于张某拒绝进行追认，借款合同、抵押合同遂转为无效，银行此时可以依善意取得制度取得抵押权。但张某套取贷款的行为被判处贷款诈骗罪后，由于贷款诈骗不仅侵害当事人的利益，即银行对财产的所有权，还侵害了国家的金融管理秩序，张某套取贷款的行为同时符合合同法第51条及第52条第5项的规定，均产生合同无效的法律后果。如果张某被判处诈骗罪而非贷款诈骗罪，由于诈骗罪的客体是受害人(银行)的财产所有权，银行的资产并不等同与国家利益，故此时仍可适用善意取得制度，而被判处贷款诈骗罪后，银行再不得援引善意取得进行抗辩。故张某的请求可以得到支持，借款合同、抵押合同无效，抵押权无效，银行的损失只能向李某主张赔偿。